土是由固体相的颗粒、孔隙中的液体和气体三相组成的，而土中的孔隙具有连续的性质，当土中地下水存在水头差，水就会从水头较高的一侧透过土体的孔隙流向水头较低的一侧。这就是土中的渗透现象。而土所具有的这样允许水透过的性质称为土的渗透性。
水在土体中渗透会产生两方面的影响，一方面会造成水量损失，影响工程效益；另一方面将引起土体内部应力状态的变化，从而改变水土建筑物或地基的稳定条件，甚者还会酿成破坏事故。
不同的土具有不同的透水能力，主要由土的颗粒组成和孔隙比等决定。定量指标为渗透系数。土层中所有点在同一方向的透水能力相同时，称为均质土层，否则称为非均质土层。土层中任一点各个方向透水能力相同时，称为各向同性土层，否则称为各向异性土层。
此外，土的渗透性的强弱，对土体的固结、强度以及工程施工都有非常重要的影响。